Pourquoi Bordeaux reste plus cher que Nantes et Toulouse ?

11/07/2026 · immobilier

[!NOTE] Pourquoi cet article et cette analyse ?

Actuellement en déménagement vers Toulouse, j’envisage un investissement immobilier dans la zone et j’étudie donc le marché. Mon précédent investissement se trouvait dans la région bordelaise ; je souhaite comparer les deux situations (en plus de Nantes) afin de comprendre si des patterns reviennent, car je trouvais l’immobilier à Toulouse assez bas comparé à la croissance de la ville ces dernières années. Je souhaitais donc comprendre pourquoi Bordeaux était si cher et si Toulouse allait suivre le même chemin.

Question principale

Pourquoi Bordeaux reste-t-il nettement plus cher que Nantes et Toulouse — avec une crise du logement visible — alors que :

Nantes a reçu la même LGV Paris-Ouest en 2017 (~2 h de Paris) ;
Toulouse est devenue la 3e commune de France (~515 000 hab.), portée par l’aéronautique et la croissance démographique la plus forte du pays La Dépêche Tls ?

Question secondaire : Toulouse va-t-elle connaître une envolée des prix d’ici 2030-2032 (LGV annoncée en 2022, service prévu 2032), sachant que Nantes est déjà plus chère qu’elle aujourd’hui ?

Réponse courte (avant d’entrer dans le détail)

Bordeaux n’est pas cher parce qu’il est « plus grand » ou « plus dynamique » — Toulouse l’est davantage sur ces deux critères. Bordeaux est cher parce qu’en 2016-2017 il a cumulé un choc LGV + report de prix parisiens (pouvoir d’achat relatif) + effondrement de l’offre de construction, sans jamais vraiment rattraper. Nantes a absorbé la LGV ; Toulouse a absorbé sa croissance par la construction massive.

flowchart TB
  Q["Pourquoi Bordeaux + cher ?"]
  Q --> A["Choc LGV 2017<br/>+17% prix vs +4% Nantes"]
  Q --> B["Permis : pic 433 puis ~180/an<br/>vs plateau ~270 Nantes<br/>vs 500-760 Toulouse"]
  Q --> C["Spéculation + patrimoine<br/>Euratlantique, investisseurs"]
  Q --> D["Report de prix parisiens<br/>LGV 2h + pouvoir d'achat relatif"]
  A --> R["Prix élevés + crise logement"]
  B --> R
  C --> R
  D --> R

1 · 2017 — La LGV arrive à Bordeaux et Nantes

Juillet 2017 : ouverture de la LGV Paris–Tours–Bordeaux. Bordeaux et Nantes passent à ~2 h de Paris. Toulouse n’est pas desservie (4 h de Paris, ~2 h de Bordeaux).

Ce qui s’est passé sur les trois dimensions

Lecture §1

Prix — même LGV, amplitude différente

Bordeaux : +15 % en 2016 (anticipation), puis +12 à +17 % en 2017 → ~3 600 €/m². Frénésie d’achat, pénurie Les Echos Bdx La Dépêche Bdx.
Nantes : +4 % appartements, +12 % maisons sur 2016-17 ; marché « encore fourni » Les Echos Nte. Sur 10 ans : +56 % vs +69 % à Bordeaux Nexity.

Permis — le début de l’écart

2013-2016 : les deux villes tournent à ~179 permis/an — point de départ identique.
2017 : Bordeaux 433 (+142 %), Nantes 232 (+30 %). Bordeaux surconstruit d’un coup (Euratlantique ?), puis s’effondre à ~180/an en 2020-2021.
2018-2019 : Nantes monte progressivement (308 → 320) et reste ~260-300/an ensuite. L’offre suit la demande.

Effet parisien — un amplificateur de prix absent à la même échelle ailleurs

Les notaires relient explicitement la flambée bordelaise à l’installation de nombreux Parisiens et à la gentrification des quartiers populaires La Dépêche Bdx. Mécanisme : un ménage qui vend ou capitalise à Paris (prix médian ~2,5× plus élevés qu’à Bordeaux en 2017) peut surenchérir sur le marché local — des prix « chers pour un Bordelais » restent abordables pour un Parisien qui arbitrage qualité de vie + LGV 2 h. Les notaires observent d’ailleurs des acquéreurs venant « de tout l’Hexagone » Les Echos Bdx, mais l’apport parisien pèse par son pouvoir d’achat relatif, pas seulement par son volume.

[!IMPORTANT] Ce n’est pas le seul moteur (investisseurs actifs = 35 % des acquisitions ; Parisiens « très minoritaires » parmi eux selon Meilleurs Agents MA 2017). Mais combiné à la LGV et à la pénurie d’offre, ce report de prix explique pourquoi Bordeaux a pu monter plus vite que Nantes — et pourquoi un ménage local n’accède qu’à 37 m² quand Toulouse en offre 51 m² au même budget.

Population — croissance comparable, prix incomparables

Les deux villes gagnent ~10-12 % d’habitants sur la période. La différence de prix ne vient pas de la démographie seule — elle vient de la réponse de l’offre immobilière après le choc LGV.

[!IMPORTANT] Leçon §1 : Nantes prouve que la LGV 2017 ne condamne pas à des prix bordelais. Ce qui a fait la différence, c’est le combo spike-permis-éphémère + effondrement à Bordeaux, absent à Nantes.

2 · En parallèle — Toulouse grandit sans LGV (jusqu’en 2032)

Toulouse suit une trajectoire différente : pas de choc LGV en 2017, mais une croissance organique portée par Airbus, l’aéronautique, l’université (+1,2 %/an, championne de France La Dépêche Tls).

14 mars 2022 : Jean Castex signe le financement de la LGV Bordeaux–Toulouse — travaux 2024, service 2032 (Toulouse–Paris ~3 h, Bordeaux–Toulouse ~1 h) Castex 2022.

Lecture §2 — Pourquoi Toulouse n’explose pas (encore) ?

Plus d’habitants, plus d’industrie — mais prix +31 % sur 10 ans vs +69 % à Bordeaux Nexity.

La raison n’est pas un manque de dynamisme. C’est une offre de construction qui a absorbé la demande :

2013-2021 : ~380 permis/an en moyenne, puis pic à 764 en 2022 — année où Castex annonce la future LGV (anticipation ?).
Depuis 2022 : baisse (764 → 536 en 2025, −30 %), mais le niveau reste 2× supérieur à Bordeaux (~278 permis en 2025).
Territoire : Toulouse = 100 km² vs Bordeaux 38 km² — plus de capacité à densifier et construire en périphérie.

Toulouse ≠ Nantes : Nantes a eu la LGV immédiatement (+4-10 % prix). Toulouse l’aura en 2032 — la dynamique actuelle est industrielle et démographique, pas « navetteurs parisiens ».

3 · Pourquoi la crise du logement à Bordeaux ?

Bordeaux cumule des facteurs que ni Nantes ni Toulouse n’ont tous ensemble :

Mécanismes de la crise bordelaise :

Choc LGV 2016-17 — prix decollés avant que l’offre ne s’adapte ; jamais rattrapé après l’effondrement des permis.
Pénurie structurelle — « il n’y a plus de bonnes affaires », pénurie de biens à la vente Les Echos Bdx.
Report de prix parisiens — vendre à Paris, acheter à Bordeaux : pouvoir d’achat relatif qui fait monter les enchères au-delà des salaires locaux ; gentrification constatée par les notaires La Dépêche Bdx. Spéculation & investisseurs (35 % des acquisitions, rendements bas acceptés) amplifie le mouvement MA 2017.
Euratlantique — OIN créée pour la LGV, logements orientés haut de gamme OIN.
Décorrélation salaires/prix — 37 m² accessibles vs 51 m² à Toulouse au même budget.

Nantes évite la crise : offre stable, prix +56 % (élevé mais pas +69 %). Toulouse l’évite : construction massive, prix +31 %.

4 · Nantes vs Toulouse — deux trajectoires distinctes

Ce ne sont pas deux versions du même modèle :

	Nantes	Toulouse
Moteur	LGV 2017 + Île-de-Nantes + économie ligérienne	Airbus + démographie (+1,2 %/an)
LGV	En service depuis 2017	Annoncée 2022, service 2032
Prix 2023	3 950 €/m² (+56 % / 10 ans)	3 260 €/m² (+31 %)
Permis	Plateau ~270/an	Pic 764 (2022), encore 536 en 2025
Profil	« LGV modérée »	« Croissance absorbée par l’offre »

Nantes est aujourd’hui ~21 % plus chère que Toulouse — elle a eu la LGV plus tôt et une hausse plus forte, mais sans crise bordelaise.

5 · Toulouse va-t-elle exploser d’ici 2030-2032 ?

Analyse provisoire — pas une prédiction, un scénario argumenté.

Facteurs à surveiller

Qui poussent les prix vers le haut :

Baisse des permis depuis 2022 (−30 %) — si ça continue sous 400/an, tension possible.
Anticipation LGV 2028-2030 — les marchés réagissent 2-4 ans avant (Bordeaux +15 % en 2016, un an avant l’ouverture).
Rattrapage vs Nantes — écart actuel ~21 % ; convergence partielle plausible.

Qui freinent une explosion type Bordeaux :

Offre encore élevée — 536 permis en 2025 vs 278 à Bordeaux.
Surface constructible — métropole plus vaste, friches industrielles (ligne 3 métro).
LGV lointaine — 2032 vs 2017 pour Bordeaux ; l’anticipation est graduelle.
Modèle économique — emploi local (Airbus) vs attractivité « résidence secondaire parisienne ».

[!NOTE] Verdict provisoire : hausse probable mais modérée (+20-30 % d’ici 2032, scénario A) — convergence partielle vers Nantes, pas une réplique bordelaise sauf si les permis s’effondrent sous 300/an ET l’anticipation LGV s’enflamme dès 2028.

Toulouse a par ailleurs l’avantage d’un métro déjà en place, actuellement en extension — ce qui favorise le développement des communes périphériques et permet d’absorber une part de la demande de logement sans faire exploser les prix en général.

Conclusion

Question	Réponse
Pourquoi Bordeaux + cher ?	Choc LGV 2017 + permis effondrés + report de prix parisiens + spéculation — pas la taille ou la dynamique
Pourquoi pas Nantes ?	Même LGV, mais offre qui a suivi (+56 % prix, pas +69 %)
Pourquoi pas Toulouse ?	Surconstruction absorbant +1,2 %/an de démo ; pas encore de LGV
Crise logement Bordeaux ?	Prix decorrélés des salaires + pénurie d’offre persistante
Toulouse 2032 ?	Hausse modérée probable ; explosion type Bordeaux peu probable si permis tiennent